PARCELAMENTO IRREGULAR DE MÉDIA E ALTA RENDAS EM TERRAS PÚBLICAS DA UNIÃO NO DF: DA CRIAÇÃO À REGULARIZAÇÃO

Flavia Pedrosa Pereira

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Título do Trabalho

PARCELAMENTO IRREGULAR DE MÉDIA E ALTA RENDAS EM TERRAS PÚBLICAS DA UNIÃO NO DF: DA CRIAÇÃO À REGULARIZAÇÃO

Autores

Flavia Pedrosa Pereira

Modalidade

Resumo expandido

Área temática

GT 07 – Planejamento e gestão territorial, bens públicos e privatizações, expansão urbana e as relações urbano-rurais

Data de Publicação

27/07/2022

País da Publicação

Brasil

Idioma da Publicação

Português

Página do Trabalho

https://www.even3.com.br/anais/xicbdu2022/482474-parcelamento-irregular-de-media-e-alta-rendas-em-terras-publicas-da-uniao-no-df--da-criacao-a-regularizacao

ISBN

978-65-5941-759-9

Palavras-Chave

imóveis da União, regularização fundiária, alienação, bens públicos

Resumo

GT 07 - Planejamento e gestão territorial, bens públicos e privatizações, expansão urbana e as relações urbano-rurais. PARCELAMENTO IRREGULAR DE MÉDIA E ALTA RENDAS EM TERRAS PÚBLICAS DA UNIÃO NO DF: DA CRIAÇÃO À REGULARIZAÇÃO INTRODUÇÃO A abordagem traz o caso emblemático do condomínio Vivendas Lago Azul, parcelamento irregular de média e alta rendas, localizado em Sobradinho, Distrito Federal, distante aproximadamente 15 Km do Plano Piloto de Brasília. Foi o primeiro parcelamento do solo em terras da União a ser regularizado pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU) através de venda direta após a Lei 13.465/2017, com uma expectativa de arrecadação de R$ 6,5 milhões aos cofres públicos. Se considerarmos as primeiras tratativas com vistas à regularização do Vivendas Lago Azul, podemos dizer que processo de regularização fundiária do imóvel vinha sendo tentado há cerca de 30 anos. O resgate realizado na presente pesquisa faz parte de uma abordagem mais ampla presente na tese de doutorado da autora, intitulada Além da venda: reflexões críticas sobre a alienação dos imóveis da União a partir da Lei nº 13.465/2017 , e foi baseado em processos administrativos da SPU . Sobre o método e a base documental, a pesquisa pode ser caracterizada como qualitativa e analítica. APRESENTAÇÃO DE RESULTADOS O Vivendas Lago Azul se localiza dentro da antiga Fazenda Contagem e São João, em terras pertencentes à União. A referida fazenda possui uma área total de 5.906,70 hectares, e foi incorporada ao patrimônio da União em 1994, em decorrência de ação de desapropriação que tramitou na 4ª Vara Federal da Seção Judiciária de São Paulo. Se encontra registrada em 2 glebas. A gleba 02 está integralmente em área ocupada pelo Parque Nacional de Brasília. A gleba 01 é ocupada pelo Núcleo Rural Lago Oeste, Reserva Biológica da Contagem – REBIO Contagem, e Condomínios Vivendas Lago Azul e Vivendas Bela Vista. O Condomínio está situado às margens da Avenida São Francisco, que corresponde a uma via coletora no setor Habitacional Grande Colorado, Região Administrativa de Sobradinho (RA V). De acordo com a Lei Complementar nº 803/09, que dispõe sobre o Plano Diretor de Ordenamento Territorial - PDOT/DF, caracteriza-se como Zona Urbana de Uso Controlado II (ZUUC II); com uso predominantemente habitacional de baixa densidade, onde é permitida a associação com comércio local e equipamentos públicos comunitários. Do ponto de vista ambiental, está localizado na sobreposição das Áreas de Proteção Ambiental do Planalto Central e do Cafuringa . Possui 21,48 hectares, e faz divisa com a Reserva Biológica (REBIO) da Contagem e com os condomínios Vivendas Bela Vista e Vivendas Colorado. À exceção das áreas do Condomínio Vivendas Lago Azul e Vivendas Bela Vista, toda a região do entorno é definida como Zona Rural pelo PDOT. O parcelamento é cercado por muros, consolidado, e predominantemente residencial. Apresenta comércio e serviços de pequeno porte, voltados apenas para a via pública. As unidades residenciais apresentam padrão construtivo médio e alto. Após a guarita onde é realizado o controle de acesso, há uma área ocupada por equipamentos comunitários, como quadras esportivas, pista de patinação e parque infantil. O restante do condomínio é ocupado pelos lotes residenciais. As vias são asfaltadas, as calçadas são gramadas, sem pavimento. Possui rede de drenagem pluvial, rede de distribuição de água potável, rede de telefonia e rede aérea de energia elétrica que cobre todo o loteamento, inclusive às vias com iluminação pública. Ilustração 01 - Entrada do Condomínio Vivendas Lago Azul. Fonte: Ed Alves, Correio Brasiliense, 2018. O histórico da ocupação irregular que resultou no condomínio Vivendas Lago Azul, com seus 174 imóveis (164 lotes residenciais e 10 lotes comerciais), remonta a meados da década de 80, ou seja, há mais de 35 anos. Consta em processos administrativos relacionados a área que, por volta de 1985, uma imobiliária denominada Midas Administração e Representação Ltda passou a vender os lotes, identificando-os como área particular para os pretensos compradores. O documento então apresentado com vistas a comprovar a legalidade das terras era apenas uma escritura declaratória de constituição de condomínio, expedida pela própria imobiliária. Destaca-se que a Fazenda Contagem de São João somente foi incorporada ao patrimônio da União em 1994, em decorrência da ação de desapropriação. Assim, percebe-se que o parcelamento irregular e o início da venda dos lotes aconteceram em período anterior a formalização do imóvel enquanto patrimônio da União. Desde a década de 1990, a Associação de Moradores tentava viabilizar a regularização do Condomínio. Durante as tratativas já decorrentes da nova legislação com vistas à regularização (a partir da edição da MP nº 759/2016, convertida na Lei nº13.465/2017), em reunião ocorrida entre a SPU e a Associação de Moradores do Condomínio Vivendas Lago Azul (AMCLA) em agosto de 2018, foi comunicado que os lotes do condomínio, com aproximadamente 1000 m² cada, custariam em torno de R$ 288.000,00 (podendo chegar a R$ 304.000,00). Os valores foram definidos de acordo com a avaliação realizada pela Caixa Econômica Federal. Tomando-se esse valor como base, após o desconto de R$ 15.000,00 relativo à infraestrutura, o imóvel passaria a custar R$ 273.000,00. Em dezembro de 2018 houve a publicação da Portaria nº 13.661, autorizando a venda direta de 157 de um total de 174 lotes no Condomínio Vivendas Lago Azul. Os lotes priorizados foram aqueles com características residenciais. O passo seguinte foi a convocação dos ocupantes para se manifestarem pessoalmente quanto ao interesse de aquisição dos lotes. Os convocados teriam o prazo de 30 dias para resposta, e de mais 60 dias para efetuarem o pagamento e fazerem jus aos 25% de desconto, conforme previsto em lei. No mesmo dia da publicação da Portaria, aproximadamente 60 moradores do condomínio se dirigiram à SPU para iniciar o processo de compra à vista dos lotes. Desses, 58 concretizaram o processo de compra à vista. Durante os dias subsequentes, entretanto, muitos moradores optaram pelo financiamento. Deduzido do valor já com desconto relativo à infraestrutura (R$ 273.000,00), o percentual estabelecido em decorrência da valorização imobiliária, fixado em 41,07%, os lotes seriam vendidos por aproximadamente R$ 160.000,00. Para pagamento à vista foi prevista a aplicação de mais um desconto, dessa vez de 25%. Assim, o valor final do imóvel para pagamento à vista chegou a R$ 120.000,00, ou seja, menos da metade do valor originalmente avaliado pela Caixa, ou R$ 168.000,00 a menos que o valor da avaliação. Na modalidade de aquisição a prazo, o valor de venda de cada imóvel foi de aproximadamente R$ 221.000,00. Os moradores que optassem por não adquirir os lotes poderiam continuar residindo nos mesmos, sendo necessário continuar pagando as taxas de ocupação que, em 2018, custavam em média R$ 2.200,00 por ano. O processo transcorreu com alguns percalços burocráticos e, em 2020, as escrituras foram entregues aos moradores. Ilustração 02 - Mapa do Condomínio Vivendas Lago Azul, regularizado através de venda direta aos ocupantes. Fonte: SPU, 2017. Ao analisar o processo de regularização fundiária do Condomínio Vivendas Lago Azul alguns aspectos chamam a atenção, sobretudo no que se refere ao estabelecimento do valor venal dos imóveis. Foram previstas três deduções sobre o valor decorrente da avaliação realizada pela Caixa Econômica Federal: de cerca de 5% relativa à infraestrutura implantada pelo condomínio, de cerca de 41% relativa à valorização imobiliária, e de 25% para pagamento à vista. Entretanto, não é mencionada qualquer tipo de compensação ao poder público em virtude da conversão do solo rural para urbano, da implantação de parte da infraestrutura como a rede de energia elétrica pela CEB, da doação de área pela SPU (Nova Colina) ao GDF como forma de compensação urbanística; e de doação de área pela SPU ao GDF para a implantação de equipamentos públicos. Também não consta dos processos analisados se o condomínio arcou com o valor de R$ 164.315,35, estipulado como forma de compensação ambiental para viabilizar a regularização. CONSIDERAÇÕES FINAIS Destacamos que decisões do poder público resultaram na modificação dos normativos, tornando-os facilitadores de uma regularização fundiária que parece favorecer por demais o privado em detrimento do público, mesmo considerando que o caso relatado e analisado se refere a um condomínio que foi parcelado irregularmente e teve as vendas iniciadas em período no qual acontecia o que podemos chamar de imbróglio fundiário, pois as terras ainda não eram formalizadas enquanto propriedade da União. Conforme apontado por Schvarsberg , permitir e até estimular regularizações de condomínios irregulares no DF, sem que seja considerada a regularização por setores habitacionais como um projeto único de forma a conectar todo o sistema viário, retirando-se barreiras físicas tais como muros e guaritas, é a questão urbanística chave, que põe em xeque toda a política de regularização fundiária no DF. Ou seja, o poder público comemora como uma boa solução a regularização de um parcelamento irregular ocupado pela classe média e média-alta, mesmo que esteja renunciando a receita e a possibilidades que garantam uma qualidade ambiental e urbana para o DF. O sentimento é como o de se livrar de um problema ao atender aos anseios de parcela da população que exerce pressão e influência por soluções a seu favor. Esse caso, não obstante as peculiaridades urbanísticas, ambientais e sociopolíticas do DF, é empiricamente ilustrativo dos descompassos, descaminhos, contradições e lógicas inerentes à política de alienação de bens imóveis da União, sobretudo no contexto de inflexão ultraliberal pós-2016. REFERÊNCIAS ALFONSIN, Betânia; FERNANDES, Edésio. Regularização Fundiária de Assentamentos Informais em Áreas Urbanas. São Paulo: 2006. 13p. Disponível em: https://www.anoregmt.org.br/arquivos/9660/09660_07393_00006.pdf. Acesso em: 03/02/2021. FERNANDES, Edésio. Legalizando o ilegal. Rio de Janeiro, 2001. Disponível em: https://static.fecam.net.br/uploads/1521/arquivos/1876834_legalizando_ilegal_edesio.pdf. Acesso em: 03/02/2021. IBDU. Tudo que é solido desmancha no ar ou tudo que é imóvel da União vira negócio. Disponível em: http://www.ibdu.org.br/eficiente/sites/ibdu.org.br/pt-br/site.php?secao=noticias&pub=162 . Acesso em: 08/10/2018. MOREIRA, Fernanda Accioly. Terras de exclusão, portos de resistência: um estudo sobre a função social das terras da União. Tese de doutorado. FAU/USP. São Paulo, 2018. Pereira, Flávia Pedrosa. Além da venda: reflexões críticas sobre a alienação dos imóveis da União a partir da Lei nº 13.465/2017. Tese de doutorado. FAU/UnB, 2021. Disponível em: https://repositorio.unb.br/handle/10482/41569. Acesso em: 01/04/2022. ROLNIK, Raquel. Guerra dos lugares: a colonização da terra e da moradia na era das finanças. 1. Ed., Editora Boitempo: São Paulo, 2015. SCHWARSBERG, Benny; PEREIRA, Flávia P. Alienação dos imóveis da união: oportunidades desperdiçadas? Anais XVIII ENANPUR. Natal, 2019. Disponível em: http://anpur.org.br/xviiienanpur/anais/. Acesso em: 17/02/2021. ______. O processo de planejamento urbano e territorial de Brasília. In: SABOIA, Luciana; DERNTL, Maria Fernanda (org.). Brasília 50 + 50: cidade, história e projeto. Brasília: Editora Universidade de Brasília, 2014.

Título do Evento: XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico
Cidade do Evento: Salvador
Título dos Anais do Evento: Anais do XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico
Nome da Editora: Even3
Meio de Divulgação: Meio Digital

Como citar

PEREIRA, Flavia Pedrosa. PARCELAMENTO IRREGULAR DE MÉDIA E ALTA RENDAS EM TERRAS PÚBLICAS DA UNIÃO NO DF: DA CRIAÇÃO À REGULARIZAÇÃO.. In: Anais do XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico. Anais...Salvador(BA) UCSal, 2021. Disponível em: https//www.even3.com.br/anais/xicbdu2022/482474-PARCELAMENTO-IRREGULAR-DE-MEDIA-E-ALTA-RENDAS-EM-TERRAS-PUBLICAS-DA-UNIAO-NO-DF--DA-CRIACAO-A-REGULARIZACAO. Acesso em: 31/08/2025