ZONEAMENTO AMBIENTAL MUNICIPAL COMO INSTRUMENTO DE SUSTENTABILIDADE NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA

Samuel Menezes Oliveira

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Título do Trabalho

ZONEAMENTO AMBIENTAL MUNICIPAL COMO INSTRUMENTO DE SUSTENTABILIDADE NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA

Autores

Samuel Menezes Oliveira

Modalidade

Resumo expandido

Área temática

GT 03 - Direito à moradia, política habitacional, regularização fundiária e direitos dos povos e comunidades tradicionais

Data de Publicação

27/07/2022

País da Publicação

Brasil

Idioma da Publicação

Português

Página do Trabalho

https://www.even3.com.br/anais/xicbdu2022/479384-zoneamento-ambiental-municipal-como-instrumento-de-sustentabilidade-na-regularizacao-fundiaria-urbana

ISBN

978-65-5941-759-9

Palavras-Chave

Zoneamento Ambiental, Sustentabilidade, Regularização fundiária urbana

Resumo

ZONEAMENTO AMBIENTAL MUNICIPAL COMO INSTRUMENTO DE SUSTENTABILIDADE NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA Samuel Menezes Oliveira 1. INTRODUÇÃO A gestão pública voltada para o ordenamento territorial sustentável é um dos maiores desafios da administração municipal. A dificuldade de adequar o planejamento para o desenvolvimento urbano ao interesse particular do mercado imobiliário e à ocupação desordenada de áreas periurbanas por população de baixa renda, faz com que o cenário seja cada vez mais complexo. Apesar da disposição de uma amálgama de instrumentos jurídicos previstos para o procedimento da regularização fundiária pela lei nº 13.465/2017, constata-se não estar presente a aplicação ou configuração regulatória em integração ao zoneamento municipal. Por ser considerado instrumento essencial ao planejamento urbano – seja no sentido social, econômico ou ambiental – o zoneamento poderá otimizar a regularização fundiária, por corresponder a aspectos normativos preparatórios aos empreendimentos de reordenação territorial, e especialmente para a definição de normas e programas de acompanhamento e manutenção das áreas após a realização do processo regulatório. 2. ZONEAMENTO AMBIENTAL MUNICIPAL APLICADO À REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA Define-se a regularização fundiária por procedimento administrativo integrador de instrumentos jurídicos, procedimento que engloba medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Com normatização geral pela lei federal nº 13.465, 11 de julho de 2017, a regularização fundiária tem como principal objetivo a identificação dos núcleos urbanos informais a serem regularizados, sua organização e adequação de infraestrutura para que se assegure a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior. Por sua configuração dinâmica, o procedimento da regularização fundiária urbana permite a utilização e diversos instrumentos jurídicos previstos no Estatuto da Cidade, para a solução das situações jurídicas de forma a permitir a titulação dos ocupantes do assentamento. E mais importante ainda, determina-se que seja realizado o estudo e diagnóstico da área a ser objeto de intervenção pública, para que seja elaborado o projeto urbanístico, o qual deverá compor o projeto principal da Regularização Fundiária Urbana – Reurb, a ser executado. Conforme requisitos do artigo 36 da lei geral de regularização fundiária urbana, o projeto urbanístico deverá definir questões de infraestrutura essencial; recuperação e adequação da área para habitabilidade e convivência; redefinição de vias de circulação de logradouros; definição de espaços livres e equipamentos urbanos; medidas de adequação para correções de desconformidades e medidas de adequação para mobilidade, acessibilidade, infraestrutura e relocação de edificações, se necessárias. Na ponderação sobre infraestruturas, devem ser contidos no planejamento diagnósticos quanto ao sistema de abastecimento de água potável, coletivo ou individual; sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário, coletivo ou individual; a rede de energia elétrica domiciliar; soluções de drenagem, quando necessário; e outros equipamentos a serem definidos pelos Municípios em função das necessidades locais e características regionais. Correspondem a planejamentos que, além de considerarem a infraestrutura existente e sua adaptação com os sistemas das áreas limítrofes para a conexão integrada com a rede urbana formalizada. Nesse sentido, o zoneamento municipal poderá auxiliar como instrumento integrador das áreas a serem objeto da regularização fundiária. Conforme competência municipal para ordenação do território, o Município poderá e, lhe é recomendado, instituir lei específica para a regularização fundiária urbana. Apresenta-se positiva a iniciativa de lei própria, por permitir adequar a norma geral às necessidades locais do município, bem como introduzir outros instrumentos jurídicos que sejam mais úteis às soluções do procedimento, a exemplo do próprio zoneamento ambiental municipal. Sobre a utilização do zoneamento combinado à regularização fundiária urbana, Alfonsin (2000, p. 211) menciona o uso do zoneamento especial de interesse social (ZEIS) em programas de regularização, como forma complementar para reordenação do território. Em vinculação do zoneamento especial de interesse social à função social, destaca a pesquisadora: A criação das zonas especiais de interesse social quebra a automaticidade, normalmente inerente ao direito de propriedade imóvel, entre a simples existência desse direito e o poder que ele confere ao proprietário de usar o bem para qualquer fim. Nesse sentido, a criação das ZEIS procura também compatibilizar a função social da propriedade com a função social da cidade (ALFONSIN, 2000, p. 222). Conforme pondera a mesma autora, a combinação possibilita a continuidade de utilização da área para fins de moradia de interesse social, assim pré-determinada pelo zoneamento, evitando a comercialização imediata dos terrenos beneficiados, diante do interesse especulativo do mercado imobiliário (ALFONSIN, 2000, p. 221). É reconhecido que as zonas especiais de interesse social (ZEIS) promovem maior socialização da propriedade, visando promover a urbanização via regularização fundiária de núcleos informais urbanos de interesse social. Em reforço a essas zonas, podem ser combinadas as zonas especiais de preservação, destinadas a atender especificamente ao interesse social de preservação e recuperação de determinadas áreas da cidade (MATTOS, 2000, p. 72). De maneira semelhante, caberia a instituição de zonas habitacionais de interesse social (ZHIS), as quais correspondem a espaços do perímetro ou da área de expansão urbanos prioritariamente destinadas a loteamentos e moradias populares (RECH, 2012, p. 186). Por este zoneamento, poderão ser previstos custos orçamentários municipais, especialmente de infraestrutura, a serem implantados na área em programas de políticas públicas específicos, ou dentro do projeto de regularização fundiária urbana. Por meio das zonas habitacionais de interesse social, também poderão ser definidas limitações de índices construtivos, cujo excedente poderá ser transferido para outras áreas do município, considerada a demanda ou interesse imobiliário. Conforme previamente estabelecido no plano diretor, a instituição e transferência dos índices construtivos caracterizará a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), conforme previsto no artigo 28 do Estatuto da Cidade, ora também denominada como “solo criado”. Através da OODC, os recursos arrecadados do excesso dos índices construtivos poderão ser destinados a fundo específico, criado por lei, com destinação orçamentária para obras de infraestrutura e compensação de custo dos terrenos para moradias populares (RECH, 2012, p. 188). Ressalta-se a importância do fundo de urbanização, por ser este responsável pelas operações urbanísticas destinadas à melhoria da habitabilidade dos assentamentos, a ser verificada na regularização fundiária urbana. Por seu turno, a integração da regularização fundiária urbana ao zoneamento ambiental municipal possibilita estabelecer critérios de gestão que asseguram o procedimento administrativo deste antes de sua instauração, permitindo sua utilização até mesmo para a manutenção posterior à Reurb, com fins de assegurar a continuidade do projeto de gestão dos recursos naturais envolvidos no empreendimento. Ressalta-se que o enquadramento prévio das áreas a serem regularizadas em zoneamentos permitirá que sejam destinados os recursos financeiros previstos antecipadamente para as atividades definidas nos respectivos fundos. Comenta-se a aplicação dos recursos dos fundos para desenvolvimento e promoção de habitação para população de baixa renda, no caso da classificação de regularização fundiária urbana de interesse social (Reurb-S), bem como os recursos destinados a fundos municipais de preservação e recuperação de áreas degradadas para sua proteção ambiental. Antes mesmo de ser implantada a regularização fundiária no município, a definição dos zoneamentos de áreas irregulares a serem regularizadas é essencial. Entretanto, não só a definição de zoneamentos de interesse social (ZEIS), mas também o levantamento e classificação de áreas sensíveis ambientalmente que sejam atingidas por esses núcleos informais urbanos consolidados. Nesta segunda hipótese entram os zoneamentos ambientais municipais. A identificação de áreas de risco ambiental, áreas de mananciais, nascentes de cursos d’água, áreas de encostas e áreas de preservação ambiental, permitem ao Município estabelecer as peculiaridades a serem consideradas para o projeto de regularização fundiária a ser implantado. Concomitantemente, as diretrizes e medidas que coordenam o zoneamento ambiental – previamente pautadas e configurada conforme plano diretor municipal – deverão ser consideradas para o projeto urbanístico e projeto de regularização fundiária. Mesmo que a exigência de estudos técnicos em matéria ambiental seja somente nas hipóteses de núcleos atingidos por área de preservação permanente, área de unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de mananciais (art. 11, §2º, da lei nº 13.465/2017), o zoneamento ambiental garantirá maior proteção por definir áreas de proteção, seja por características paisagísticas, culturais, por sua vegetação ou elementos específicos de interesse local. 3 CONCLUSÃO No ano de 2021 o Estatuto das Cidades completou duas décadas de vigência. Apesar de corresponder a corpo normativo destinado às soluções de direito urbanístico para reordenação das cidades, persistiram e até mesmo se agravaram os problemas de assentamentos irregulares. Importa também ressaltar a existência de resultados positivos, advindos do planejamento urbano voltado à utilização das medidas de solução, associada à participação popular e engajamento das comunidades para definição do plano diretor, dos zoneamentos e programas implantados na ordenação territorial da cidade. Considerada a lei federal nº 13.465/2017 a inauguração da quarta fase normativa para regularização fundiária no Brasil, acredita-se que o sucesso do procedimento somente se efetivará quando utilizados os demais instrumentos jurídicos aplicáveis à cidade de forma ampla, que permitam integrar a cidade formal aos núcleos reguláveis. Caracteriza-se ser vantajosa a integração dos zoneamentos ao projeto de regularização, seja pela possibilidade de financiamento pelos fundos e instrumentos decorrentes daqueles, seja pela previsão de programas definidos de manutenção e gestão participativa da comunidade após a conclusão do procedimento regulatório. Na pretensão de realizar o desenvolvimento urbano de modo sustentável, a instituição do zoneamento ambiental municipal permitirá a priorização da proteção e recuperação de áreas vinculadas aos núcleos informais. Destaca-se, inclusive a possibilidade de definição e remuneração por serviços ecossistêmicos, em detrimento da lei federal 14.119/2021, de modo a ampliar a atuação e comprometimento com a preservação ambiental e a gestão coletiva de bens comuns. Defende-se a realização da regularização fundiária urbana em seu sentido amplo, destinada não somente à formalização jurídica dos assentamentos, mas também para recuperação do espaço, de modo a garantir a correta habitabilidade e bem-estar da população. Os instrumentos jurídicos para tanto existem. Basta que sejam empregados de forma integrativa e destinados à aplicação justa, direcionada pela sustentabilidade social, econômica e ambiental do instituto, para que se alcance o ideal desenvolvimento urbano das cidades. REFERÊNCIAS ALFONSIN, Betânia de Moraes. Políticas de regularização fundiária: justificação, impactos e sustentabilidade. Direito urbanístico e política urbana no Brasil. Edésio Fernandes, organizador. Belo Horizonte: Del Rey, 2000. MATTOS, Liana Portilho. Limitações urbanísticas à propriedade. Direito urbanístico e política urbana no Brasil. Edésio Fernandes, organizador. Belo Horizonte: Del Rey, 2000. RECH, Adir Ubaldo; RECH, Adivandro. Zoneamento ambiental como plataforma de planejamento de sustentabilidade: instrumentos de uma gestão ambiental, urbanística e agrária para o desenvolvimento sustentável. Caxias do Sul: Educs, 2012.

Título do Evento: XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico
Cidade do Evento: Salvador
Título dos Anais do Evento: Anais do XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico
Nome da Editora: Even3
Meio de Divulgação: Meio Digital

Como citar

OLIVEIRA, Samuel Menezes. ZONEAMENTO AMBIENTAL MUNICIPAL COMO INSTRUMENTO DE SUSTENTABILIDADE NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA.. In: Anais do XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico. Anais...Salvador(BA) UCSal, 2021. Disponível em: https//www.even3.com.br/anais/xicbdu2022/479384-ZONEAMENTO-AMBIENTAL-MUNICIPAL-COMO-INSTRUMENTO-DE-SUSTENTABILIDADE-NA-REGULARIZACAO-FUNDIARIA-URBANA. Acesso em: 25/05/2025