A APLICAÇÃO DO ARTIGO 48 DA LEI FEDERAL Nº 13.465/2017 PARA FINS DE INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO

Mariana Eugênio de Campos; Joana da Costa Manso Ramos Alves Rios; Pedro Desgualdo Pereira

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Título do Trabalho

A APLICAÇÃO DO ARTIGO 48 DA LEI FEDERAL Nº 13.465/2017 PARA FINS DE INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO

Autores

Mariana Eugênio de Campos
Joana da Costa Manso Ramos Alves Rios
Pedro Desgualdo Pereira

Modalidade

Resumo expandido

Área temática

GT 03 - Direito à moradia, política habitacional, regularização fundiária e direitos dos povos e comunidades tradicionais

Data de Publicação

27/07/2022

País da Publicação

Brasil

Idioma da Publicação

Português

Página do Trabalho

https://www.even3.com.br/anais/xicbdu2022/482711-a-aplicacao-do-artigo-48-da-lei-federal-n-134652017-para-fins-de-instituicao-e-especificacao-de-condominio

ISBN

978-65-5941-759-9

Palavras-Chave

Lei 13.465/2017, Regularização Fundiária, Conjunto Habitacional

Resumo

O presente trabalho tem a finalidade de apresentar a aplicação do artigo 48 da Lei Federal nº 13.465/2017 para fins de instituição e especificação de condomínio, realizado no Município de Osasco no Conjunto Habitacional de Interesse Social Vila Nova. Destacamos a inovação e a experiência adotada para a consecução da abertura das matrículas individualizadas para cada unidade habitacional por meio de procedimento de regularização fundiária. O Município de Osasco é uma das cidades da Região Metropolitana de São Paulo, situada à oeste da capital. De acordo com os dados do IBGE , possui população estimada em 701.428 pessoas, distribuídas em 65 km2, o que resulta em uma densidade demográfica de 10.264,80 habitantes/km2. A cidade faz divisa com a capital São Paulo e com os municípios de Barueri, Santana de Parnaíba, Carapicuíba, Cotia, Taboão da Serra e Embu. A presença da linha ferroviária representou um estímulo para seu desenvolvimento urbano e econômico, assim como importantes eixos viários como Rodoanel Mário Covas, Rodovia Castelo Branco, Rodovia Anhanguera e Rodovia Raposo Tavares. Ainda que não tenha se desenvolvido integralmente como cidade dormitório , Osasco sofre as consequências da urbanização desordenada que acometeu a maior parte das cidades brasileiras. A falta de opção de moradia transforma as áreas livres, as várzeas e os morros em assentamentos precários da população mais pobre. Nesse contexto, apresenta-se a região do bairro Rochdale, circundado pelo Braço Morto, antiga alça do Rio Tietê, local o qual constantemente sofre com inundações e solapamentos, densamente ocupado por favelas e loteamentos informais. Em terreno remanescente da implantação do Conjunto Residencial COPROMO, surge, a princípio, o alojamento provisório “Vila Nova”, já com a perspectiva de atendimento habitacional futuro, o que de fato ocorre com o Conjunto Habitacional Vila Nova, iniciado em 2008. O Conjunto Habitacional Vila Nova contou com aporte de recursos do Governo Federal por meio do Programa “Crédito Solidário” da Caixa Econômica Federal, o qual tem o objetivo de atender famílias de baixa renda organizadas em cooperativas, associações ou entidades privadas sem fins lucrativos. O programa utiliza recursos do Fundo de Desenvolvimento Social para a compra ou reforma das unidades habitacional dos respectivos beneficiários. A Prefeitura do Município de Osasco firmou compromisso em doar um terreno de 10.177,79 m² para os associados da Associação Vila Nova do Jardim Piratininga para a construção de 284 unidades habitacionais, divididas em 05 blocos/condomínios, cuja contratação perante o Programa Crédito Solidário ocorreu em 23 de dezembro de 2008 no valor total de R$ 10.224.000,00 . O Município efetivou a doação da área aos associados por intermédio da Lei Municipal autorizativa nº 4.289/2009, alterada pela Lei Municipal nº 4.458/2010 o que permitiu a contratação do Programa pela modalidade de construção em terreno próprio. Nesse ensejo, a Prefeitura efetivou a abertura de cinco matrículas, das quais somente duas foram efetivamente doadas aos respectivos associados, enquanto três permaneceram em nome da Municipalidade. Mesmo assim, tal procedimento não obstou a formalização do crédito perante a Caixa Econômica Federal. A Associação, como gestora do crédito, teve a competência da elaboração e aprovação do projeto, a contratação da construtora para a implantação do empreendimento, a regularização jurídica dos condomínios e o devido registro perante o Oficial de Registro de Imóveis. A obra, concluída em 2010, transformou a realidade local, datando de infraestrutura essencial, saneamento básico, sistema viário externo e interno, o que proporcionou à antiga ocupação a garantia do direito à moradia e a melhoria da qualidade de vida. Após a aprovação do projeto, a emissão do alvará de construção, a conclusão das obras e a emissão do habite-se, a Associação Vila Nova do Jardim Piratininga fora extinta, o que dificultou a continuidade e conclusão dos tramites legais para a instituição do condomínio e a legalização perante o Cartório de Registro de Imóveis. Apesar dessa extinção da Associação, houve condomínios que se organizaram individualmente para concluir a sua instituição e legalização. Não obstante a isso, as três matrículas não doadas e que, portanto, ainda estavam sob a titularidade do Município, demandavam, além da conclusão dos procedimentos de instituição e legalização pela Municipalidade, a transmissão da propriedade aos associados. O entrave iniciou-se, justamente, com a extinção da Associação, pois os trâmites de legalização necessitavam da assinatura de todos os associados, dificultando sobremaneira a regularização dos condomínios, especialmente considerando as eventualidades que se fizeram presentes, como falecimentos, vendas, entre outras. Foram realizadas reuniões entre a Prefeitura do Município de Osasco, representada pelo Departamento de Regularização Fundiária da Secretaria de Habitação, com a Caixa Econômica Federal a fim de entender as particularidades das unidades habitacionais como, por exemplo, se essas figurariam como garantia pelo crédito adquirido pela Associação, de modo a tornar possível, entre outros, elaborar uma estratégia de enfrentamento dos citados desafios. De acordo com as informações prestadas pela Caixa Econômica Federal, por força de contrato, os imóveis não foram objeto de garantia do mútuo e não poderiam ser buscados para a satisfação da dívida. Para a substituição de garantia pessoal para garantia real haveria necessidade de manifestação expressa dos proprietários, bem como alteração do programa devido a vedação. A implementação da Lei Federal nº 13.465/2017, trouxe, em seu artigo 48, a possibilidade da emissão da Certidão de Regularização Fundiária - CRF – com capacidade de produzir efeito de instituição e especificação de condomínio, conforme segue: Art. 48. O registro da CRF produzirá efeito de instituição e especificação de condomínio, quando for o caso, regido pelas disposições legais específicas, hipótese em que fica facultada aos condôminos a aprovação de convenção condominial. Já o artigo 60, trouxe a possibilidade de dispensa de habite-se e demais certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias para a aprovação e registro dos conjuntos habitacionais que compõem a Reurb-S, conforme segue: Art. 60. Para a aprovação e registro dos conjuntos habitacionais que compõem a Reurb ficam dispensadas a apresentação de habite-se e, no caso de Reurb-S, as respectivas certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias. Vale destacar que, no presente caso, os condomínios encontravam-se aprovados perante a Municipalidade e o habite-se estava devidamente emitido para todos os condomínios. A aprovação foi dada em um único projeto, restando apenas a finalização do procedimento de regularização jurídica do condomínio. Dessarte, foram iniciados estudos junto ao 2º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco e à Caixa Econômica Federal, buscando esclarecer se o Município poderia emitir uma Certidão de Regularização Fundiária com a finalidade de instituir os condomínios e registrar as unidades habitacionais em nome de cada associado, de acordo com os contratos individualizados assinados perante a Caixa Econômica Federal. Valendo-se das próprias peças técnicas utilizadas para aprovação do projeto e emissão de habite-se, bem como dos memoriais descritivos disponibilizados pelos próprios moradores, a municipalidade emitiu a CRF nº 09/2020, com o intuito de instituir o “Condomínio Residencial Vila Nova I” com 26 unidades habitacionais. A Administração municipal adotou, ainda, o instrumento da legitimação fundiária para alcançar a titulação dos associados, já que o imóvel não se tratava de garantia real do crédito contratado. Dessa forma, o 2º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco efetuou a averbação da CRF como instituição de condomínio junto a Matrícula nº 36.575, bem como a abertura das matrículas individualizadas. Ressalta-se que, considerando a falta de conclusão da regularização dos condomínios e individualização das unidades, a Caixa Econômica Federal, até o presente momento, não pode iniciar as cobranças dos beneficiários pelo crédito contratado junto à extinta Associação. Conforme exposto, a Lei Federal nº 13.465/2017, com as inovações dos artigos 48 e 60, trouxe a possibilidade de concluir o procedimento de regularização jurídica do referido condomínio, permitindo a superação das diversas dificuldades ocasionadas pela extinção da Associação e pelo lapso temporal, que propiciou as situações modificativas dos ocupantes das unidades habitacionais dos condomínios. Por fim, não podemos deixar de considerar que a referida Lei Federal fere alguns preceitos de competência do Município, como a “dispensa do habite-se e demais certidões negativas de tributos”. Destaque-se que, no presente caso, o condomínio já se encontrava aprovado e com o habite-se devidamente emitido. É notório a existência de conjuntos habitacionais de interesse social espalhados pelos diversos municípios brasileiros na mesma situação, ou seja, sem a conclusão da regularização fundiária e jurídica. O objetivo dos referidos artigos da Lei Federal nº 13.465/2017, de equacionar as dificuldades de individualização das unidades de conjuntos habitacionais irregulares, foi plenamente aplicado no “Condomínio Residencial Vila Nova I”. Entretanto, é necessário refletir sobre os casos os quais não há a emissão do habite-se. Recomenda-se que o município faça a ressalva, na Certidão de Regularização Fundiária, que a sua emissão tem a finalidade específica de instituição de condomínio e que, por isso, não exime das obrigações constantes do Código de Obras do município e demais legislações correlatas.

Título do Evento: XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico
Cidade do Evento: Salvador
Título dos Anais do Evento: Anais do XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico
Nome da Editora: Even3
Meio de Divulgação: Meio Digital

Como citar

CAMPOS, Mariana Eugênio de; RIOS, Joana da Costa Manso Ramos Alves; PEREIRA, Pedro Desgualdo. A APLICAÇÃO DO ARTIGO 48 DA LEI FEDERAL Nº 13.465/2017 PARA FINS DE INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO.. In: Anais do XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico. Anais...Salvador(BA) UCSal, 2021. Disponível em: https//www.even3.com.br/anais/xicbdu2022/482711-A-APLICACAO-DO-ARTIGO-48-DA-LEI-FEDERAL-N-134652017-PARA-FINS-DE-INSTITUICAO-E-ESPECIFICACAO-DE-CONDOMINIO. Acesso em: 01/12/2024